Desarrollos verticales en la ZMG:
entre la "uberización" de la vivienda y el blanqueamiento por despojo

Los desarrollos verticales en la Zona Metropolitana de Guadalajara no son ajenos a la lógica extractivista predominante en América Latina que busca mercantilizar todos los aspectos de la vida. Este tipo de vivienda, cuya proliferación comenzó alrededor de 2010, obedece más a intereses de especulación y financiarización inmobiliaria que a la resolución de necesidades habitacionales reales. En este contexto, la "uberización de la vivienda" ha transformado los espacios habitacionales verticales en bienes de mercado temporales, al priorizar la rentabilidad por encima del derecho a habitar. Paralelamente, el "blanqueamiento por despojo" ha redibujado el tejido urbano, desplazando a las comunidades originales en favor de grupos con mayor poder adquisitivo y consolidando un modelo de exclusión social.

Entre 2017 y 2023, se construyeron 170 edificios de más de 40 metros en los municipios de Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá y El Salto. Hasta 2016, existían 160 edificaciones de este tipo. En tan solo siete años, se edificaron más construcciones medianas y altas que en toda la historia previa de la ciudad. Estos datos provienen de un análisis geoespacial de imágenes satelitales del Earth Engine Data Catalog de Google, y tienen un nivel de confianza promedio del 85 %. Cabe señalar que los registros solo incluyen edificios de hasta 100 metros. Anteriormente, los datos catastrales municipales, que indicaban el número de pisos, eran públicos, pero dejaron de ser accesibles entre 2017 y 2019, coincidiendo con el auge de la verticalización. Además, el Visor Urbano del gobierno estatal no siempre proporciona información sobre la altura de las edificaciones.

El auge de la vivienda vertical comenzó como una respuesta a la falta de suelo disponible en Guadalajara. “El municipio agotó su capacidad de expansión horizontal, y la verticalidad se volvió más rentable. Sin embargo, este cambio no es homogéneo en toda la ZMG. Factores como el costo del suelo, la infraestructura y la densidad planeada varían entre municipios como Guadalajara y Zapopan”, explica Ignacio Ponce de León, coordinador de la licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable del ITESO. Como se observa en el siguiente mapa, los desarrollos verticales se concentran principalmente en la zona poniente de la ciudad, que posee mayor poder adquisitivo.

No existe una definición administrativa clara sobre lo que constituye un “edificio alto”. Según José Luis Plasencia Lascarro, arquitecto egresado del ITESO y docente de la Universidad del Valle de Atemajac, la altura de los edificios en Guadalajara depende no solo de reglamentos, sino también de factores económicos y políticos. Frecuentemente, el tamaño de las construcciones está condicionado por acuerdos y relaciones con las autoridades, lo que genera descontrol y, sobre todo, impunidad en la regulación urbana. Ponce de León coincide: “existe una posible complicidad entre el gobierno y los desarrolladores inmobiliarios. El gobierno ha perdido control sobre los costos y regulaciones urbanas, dejando que los precios y desarrollos sean dictados por el mercado y los intereses privados”.

Un ejemplo de esta situación ocurrió durante la pasada temporada electoral, cuando el partido Morena en Jalisco denunció al entonces candidato a gobernador por Movimiento Ciudadano (MC), Pablo Lemus Navarro, junto a su familia y tres empresas constructoras, por defraudación fiscal en la construcción de tres torres departamentales en la colonia Providencia. Tierra y Armonía, una de las constructoras involucradas, pertenece a Juan José Errejón y Beatriz Alfaro, parientes del gobernador Enrique Alfaro, líder de MC en el estado. Esta empresa ha recibido 25 licencias de construcción únicamente en Tlajomulco de Zúñiga, municipio donde se originó la influencia del partido naranja. La siguiente gráfica muestra las empresas inmobiliarias con más permisos de construcción en tres municipios de la ZMG.

Una característica notable de la vivienda vertical en Guadalajara es su orientación hacia alojamientos temporales, algo que incluso aparece destacado en la publicidad de las empresas inmobiliarias. Plasencia critica que estas construcciones no están diseñadas para ser habitadas por la población local, sino que operan como estrategias de inversión, a veces bajo modalidades como la “venta de ladrillos”. Esta dinámica desvincula a la vivienda de su propósito original como derecho universal y fomenta desigualdades sociales. Algunos especialistas califican este fenómeno como la "uberización de la vivienda", que transforma los espacios habitacionales en bienes transaccionales temporales, alterando profundamente el panorama urbano y social.

Ante las protestas por el costo de la vivienda en la ciudad, Pablo Lemus, quien está próximo a asumir como gobernador de Jalisco, ha expresado lo siguiente:

Pablo Lemus, gobernador electo de Jalisco

“Es nada más levantar la cabeza un poquito y entender que no podemos estar en contra de todo, tenemos que proponer cosas. Ahora, si lo que dicen es ‘bueno yo quiero que me regalen una vivienda de un millón de pesos’, no bueno eso está muy fácil. Aquí la cosa es que todo tiene una lógica de que las personas deben de trabajar, aquí no hay nada regalado, eso sí no puede ser. Si lo que quieren algunas personas es ‘a mí dame una vivienda de 300 mil pesos de 200 metros cuadrados en el Centro Histórico, con todos los servicios, no pues no hay dinero que alcance para eso. La gente tiene que trabajar para ello”.

La "uberización" de la vivienda

La “uberización” como concepto se entiende como la expansión de la lógica y los procesos extractivistas hacia otras industrias. En una visión limitada, la “uberización” se refiere a la aparición de plataformas digitales que vinculan la oferta y la demanda para rentabilizar ciertos recursos. Las empresas de plataforma cobran a quienes intercambian bienes y servicios a través de ellas por el acceso a sus aplicaciones. Aunque los procesos de economía política involucrados son más complejos, esta idea básica ayuda a entender su aplicación en el sector inmobiliario. En el fenómeno de la "uberización" de la vivienda, plataformas como Airbnb han transformado hogares en alojamientos temporales.

“Una palabra que me gusta mucho para describir esta situación es ‘uberización’ de la vivienda. Esta idea tiene que ver con la mercantilización de los servicios urbanos. En el caso de Uber, cualquier persona con un automóvil puede registrarse en la aplicación y formar parte de un mercado de movilidad. Lo mismo sucede con plataformas como Airbnb, que permiten la comercialización de propiedades de manera temporal”, explicó Plascencia.

El avance de Airbnb ha llevado a ciudades como Barcelona, Nueva York, Los Ángeles o la Ciudad de México a implementar regulaciones para mitigar su impacto en las dinámicas económicas y sociales. En México, sin embargo, “no existe una estrategia clara por parte de los gobiernos. La idea prevalente es que la llegada del turismo y la inversión extranjera generarán beneficios económicos, lo cual se interpreta como desarrollo”, sostuvo Plascencia.

A través de una base de datos, identificamos 11,345 viviendas de Airbnb distribuidas en los municipios de Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá, Tlajomulco de Zúñiga y El Salto. Este número incluye habitaciones de hotel ofrecidas mediante la plataforma, cuartos compartidos, cuartos individuales y casas completas. En un domicilio pueden ofrecerse varias habitaciones, y cada una de ellas se registra por separado en la plataforma. Si dividimos las ofertas por tipo, los resultados son los siguientes:

Un análisis geoespacial realizado con la herramienta QGIS demuestra que, considerando la cantidad total de alojamientos de Airbnb, existe una distancia media de 63.52 metros entre cada uno de ellos. Si solo registramos los alojamientos que corresponden a casas completas, la distancia promedio aumenta apenas 15 metros. Sin embargo, la concentración de este tipo de viviendas se encuentra en la zona centro y poniente de la ciudad, en los cascos de Tlaquepaque y Zapopan, y en la zona comercial de Tlajomulco, como muestra el siguiente mapa de calor:

Las colonias con mayor cantidad de Airbnbs son Zona Centro, Americana, Ladrón de Guevara y Obrera. Un dato relevante es la proximidad entre estas colonias y la posición estratégica de la Americana, que, aunque no tiene el mayor número total de Airbnbs (ese lugar lo ocupa Zona Centro), sí registra un porcentaje más alto en relación con el total de sus viviendas. De estas cuatro colonias, la Obrera presenta el mayor porcentaje de Airbnbs, con un 29.53 %, lo que la coloca como la tercera con mayor porcentaje en toda la ZMG, solo por debajo de Cortijo San Agustín (52.38 %), en Tlajomulco de Zúñiga, y Colinas de San Javier (34.45 %), en Guadalajara. Es crucial tener en cuenta el total de viviendas, ya que Cortijo San Agustín cuenta con 22, Colinas de San Javier con 267 y la Obrera con 701.

En la colonia Americana, la cifra de alojamientos temporales rebasa el 15%. Margarita Rodríguez, empleada de una imprenta y exhabitante de este barrio, recuerda cómo comenzó la transformación que ha vivido esta emblemática zona de Guadalajara. Ella llegó a la colonia en 1982, cuando era mayoritariamente residencial. Vivió allí con su familia durante 34 años, en un edificio donde su padre trabajaba como conserje. Con el tiempo, la colonia cambió de manera significativa. A finales de los años 90, aparecieron los primeros bares y antros, y el ruido nocturno se convirtió en un problema constante para los vecinos, especialmente los fines de semana. La remodelación del camellón de Chapultepec, que pasó a ser conocido como "Chapu", marcó un punto de inflexión. Este cambio trajo consigo una explosión de negocios y, poco después, comenzaron a surgir edificios departamentales. Las casas tradicionales de la colonia fueron demolidas para dar paso a torres y desarrollos verticales, lo que alteró el paisaje urbano y social.

Mago recuerda cómo este proceso transformó la vida cotidiana en la colonia. Las cafeterías tradicionales, donde las personas solían reunirse para charlar y fumar, fueron sustituidas por bares y restaurantes exclusivos, inaccesibles para muchas personas. Además, la proliferación de Airbnb modificó el sentido de comunidad, ya que los residentes permanentes fueron desplazados, dejando un vecindario ocupado principalmente por inquilinos temporales. Finalmente, las dificultades económicas y el encarecimiento de la vida en la colonia Americana obligaron a Mago y a su familia a mudarse a Tlajomulco, donde las viviendas eran más accesibles. Sin embargo, ella reflexiona con nostalgia y crítica sobre cómo la “uberización” ha transformado a la colonia Americana en un espacio comercial y elitista, despojado de lógicas comunitarias e identidad. Las viviendas que antes albergaban familias ahora son utilizadas temporalmente por turistas, fragmentando la cohesión social. “Ya no sabes quién es tu vecino ni cuánto tiempo estará ahí. Antes nos cuidábamos unos a otros; hoy, ese sentido de comunidad está perdido”, señaló Margarita Rodríguez, socióloga de profesión.

“El alojamiento temporal a través de apps como Airbnb fomenta la gentrificación turística. Los propietarios prefieren rentas a corto plazo por su mayor rentabilidad, lo que genera una población flotante sin arraigo. Esto afecta la dinámica social y debilita los vínculos entre vecinos”, explicó el académico Ponce de León. De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano del AMG (POTmet), la gentrificación “se refiere a la ocupación de barrios, tradicionalmente obreros, por personas de clase media o alta que desplazan a la población original”.

Para Plascencia, el proceso de gentrificación impacta tanto la estructura urbana como el tejido social. Este fenómeno no es reciente. Desde principios del siglo XX, con la construcción de la llamada "ciudad higiénica", ya se utilizaba el desplazamiento como una estrategia para embellecer la ciudad, mejorar su imagen y hacerla más atractiva para los sectores privilegiados. “Lo que ocurre ahora no es más que una reedición de esa lógica colonial, donde los intereses del Norte Global siguen influyendo en el Sur Global”, explicó.

Al realizar una intersección espacial entre los polígonos de los edificios y los puntos de Airbnb, se calculó el número de alojamientos temporales que existen alrededor de cada construcción de 40 o más metros de altura, específicamente en un radio de 500 metros. De acuerdo con el análisis, en promedio hay 94 alojamientos Airbnb alrededor de cada torre que existe en la ciudad. Es necesario aclarar que, debido a la cantidad de alojamientos temporales y a la cercanía entre algunos edificios, algunos puntos se superponen con más de un radio.

Otra forma de entender este fenómeno, según Plascencia, es a través del concepto de "blanqueamiento por despojo", donde los habitantes originales, mayoritariamente de clase media-baja o baja, son reemplazados por personas externas con mayor capacidad económica.

Blanqueamiento por despojo

El blanqueamiento por despojo es un fenómeno urbano que implica la transformación de territorios habitados por comunidades originales en espacios para sectores económicamente privilegiados. Este proceso no solo desplaza físicamente a los residentes, sino que también borra sus identidades culturales y simbólicas. En la ZMG, este fenómeno se observa en colonias como Mexicaltzingo y Santa Tere, donde el aumento en el valor del suelo y la llegada de desarrollos verticales han desplazado a las familias tradicionales. Este desplazamiento se acompaña de una "homogeneización cultural", en la que negocios locales son reemplazados por cadenas comerciales y cafeterías dirigidas a un público de mayor poder adquisitivo.

Este proceso social también está legitimado por narrativas que presentan el desalojo como un "progreso necesario". Intervenciones urbanas, como la rehabilitación de espacios públicos, son promovidas como avances positivos, pero muchas veces benefician exclusivamente a nuevos residentes y turistas, ignorando a las comunidades originales. El impacto social y económico de este fenómeno es profundo. Las comunidades desplazadas pierden su derecho a habitar sus territorios históricos, mientras las ciudades adoptan un modelo de consumo globalizado que privilegia a los sectores más ricos. Al mismo tiempo, estas transformaciones generan una especulación inmobiliaria insostenible. En Guadalajara, el blanqueamiento por despojo también está relacionado con prácticas cuestionables, como la especulación inmobiliaria y la construcción de edificios vacíos. Estas dinámicas generan desigualdades económicas al concentrar la riqueza en manos de inversionistas y desarrolladores.

El blanqueamiento por despojo en Guadalajara está íntimamente ligado al auge de las viviendas verticales. Estas construcciones, símbolo de la transformación urbana, propician el desplazamiento de comunidades tradicionales en favor de sectores con mayor poder adquisitivo. El incremento en el valor del suelo, consecuencia directa de estos desarrollos, expulsa a familias y negocios locales que no pueden afrontar los nuevos costos. Este proceso ejemplifica la esencia del blanqueamiento por despojo: la reconfiguración de territorios históricos para satisfacer las necesidades de una élite económica.

Además, la especulación inmobiliaria que acompaña a las viviendas verticales ha generado en Guadalajara la construcción de edificios que, en muchos casos, permanecen vacíos. Estos inmuebles, destinados a un mercado exclusivo, acentúan la desigualdad y concentran la riqueza en manos de inversionistas y desarrolladores. En definitiva, las viviendas verticales en Guadalajara se han convertido en una herramienta clave del blanqueamiento por despojo,lo que territorios históricos en espacios exclusivos a costa del desplazamiento físico, cultural y simbólico de las comunidades originales.

”Es importante cuestionar y reflexionar sobre estas discusiones porque nos ayuda a dislocar el pensamiento de quienes toman las decisiones, mostrando que lo que ellos hacen no siempre es lo mejor, incluso si sus intenciones son buenas. (...). El debate desde la alternativa busca desafiar esa visión y demostrar que no todo debe estar centrado en la mercantilización de la vivienda, sino que debe ser un bien social.”, concluyó Plascencia.

El mapa que se presenta a continuación es útil en la exploración del impacto del blanqueamiento por despojo en la ciudad, pues revela cómo este fenómeno transforma la dinámica habitacional y social. En él, se identifican las colonias con mayor concentración de alojamientos Airbnb (más de 50). Esto representa un punto de partida para analizar la relación con otras variables clave. En este conjunto de polígonos se puede observar, también, los porcentajes de alojamientos temporales Airbnb respecto al total de viviendas particulares; los porcentajes de viviendas deshabitadas; la variación de población de 2020 respecto a 2010; y el aumento en la renta máxima de 2022 a 2024. En las dos tablas que siguen al mapa, es posible consultar este tipo de información pero de un mayor número de colonias. Para complementar el análisis, se incluyen tablas que ofrecen un panorama más amplio sobre estas variables en un mayor número de colonias.

Por ejemplo, en colonias con elevado porcentaje de viviendas Airbnb, como Ladrón de Guevara (12.25%), Americana (17.73%) y Arcos Vallarta (13.21%), las rentas también se han ido a la alza de 2022 a 2024: 6.5%, 2.8% y 108.8%, respectivamente. En esas tres mismas colonias, la población disminuyó, de 2010 a 2022: -5.3%, -10.4% y -12.8 por ciento.